Vivienda, el ajuste interminable

En un artículo que publiqué en julio de 2010 hablaba sobre el número de años de sueldo íntegro que debía dedicar un español a la compra de una vivienda como forma de medir la sobre-valoración del precio de la misma en contraposición con el sistema que utiliza la revista británica The Economist, el ratio alquiler/precio del inmueble comparado a nivel internacional. Sin embargo, en aquel momento los cálculos, utilizando un sistema u otro, nos daba como resultado que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 50% aproximadamente.

Comentaba en ese artículo que el número de años que un español medio debe destinar a la compra de una vivienda también de tipo medio había pasado de unos 3,6 años a casi 8 en el pico de la burbuja inmobiliaria. Con la crisis, cabía esperar que los precios se adecuaran a un nivel “normal” al desaparecer su componente especulativo, y calculaba que regresaría a los niveles previos a la crisis. Al fin y al cabo, ese número de años 3,6 es justo lo que un alemán debe pagar por su vivienda en términos medios en todos estos años. Ese ratio ha permanecido a ese nivel en los últimos 15-20 años.

Precisamente el diario de economía Cinco Días nos informa sobre el descenso en el número de años de sueldo medio que un español debe destinar para la compra de una vivienda tipo medio. Ese número ha descendido a 6,2 años a fecha de diciembre de 2011.

Debemos pensar que también los ingresos han ido disminuyendo, lo que indica que el descenso del precio de la vivienda no se refleja al 100% en la disminución del número de años de sueldo empleado en la compra de la vivienda, aunque su traslado sí es mayoritario.

Si consideramos que la vivienda oficialmente ha bajado de precio un 18,4% en términos nominales (un 22% en términos reales, incluyendo inflación) desde los máximos de 2007 y pensamos que su precio debe pasar desde los casi 8 años de sueldo íntegro (7,7 para ser exactos) a los 3,6 que era su nivel pre-crisis, podemos hacer una simple inferencia estadística para acercarnos al precio que finalmente tendrán las viviendas si el ajuste fuera total. Ese resultado nos indica que la vivienda debe realizar un ajuste desde los precios de finales de 2011 un 34,22% adicional.

Esa cantidad, sumada al ajuste ya producido del 18,4% (al menos oficialmente), nos da un resultado final de 52,62% desde el pico producido en 2007, algo superior al porcentaje que indicaba en el artículo de julio de 2010. El motivo de ese pequeño desajuste lo podemos atribuir a que los ingresos medios de los españoles también se han visto reducidos.

Debo matizar algunas cuestiones:

1. Los ajustes de precios pueden estar influenciados por otras muchas cuestiones como nivel de desempleo, expectativas especulativas futuras, incorporación del valor riqueza y/o ahorro familiar sobre la vivienda, estabilidad laboral, cargas familiares, situación general de la economía, movilidad geográfico por motivos laborales, por supuesto el juego de oferta-demanda,… Eso puede hacer que el ajuste se produzca hasta el nivel de 3,6 años de renta, una cantidad superior, o también una cantidad inferior, si la crisis se prolonga durante mucho tiempo,…
2. La salida al mercado de numerosas viviendas en los balances de los bancos, como resultado de las nuevas exigencias del gobierno para la reestructuración del sistema financiero, hará que ese ajuste se acelere durante 2012 y 2013. Previsiblemente, el nivel de precio se mantendrá a partir de ese año en niveles bajos durante mucho tiempo, muy relacionado con la situación económica general de España, la Unión Europea y resto del mundo.
3. Aunque es determinante esta última cuestión, aún suponiendo un correcto saneamiento de nuestro sistema financiero, ese no quiere decir que los bancos facilitarán la concesión de créditos para la compra de la vivienda, es más, los esquemas de financiación de las familias deben cambiar a los existentes antes de la burbuja, es decir, financiar una parte más pequeña por la compra de la vivienda. Obviamente, un nivel de precios inferior ayuda a ese cambio de mentalidad.
4. Diversos problemas a nivel mundial van a influir sobre nuestra economía y nuestro mercado de trabajo, y por tanto sobre el nivel de precios de la vivienda. Me refiero básicamente a conflictos en Oriente Medio que afectarán al precio del petróleo y éste a su vez sobre la economía. También el nivel de desempleo elevado en otras economías del primer mundo, la ralentización del crecimiento de las mismas, problemas de recalentamiento en algunas economías emergentes, especialmente la economía china, aunque también brasileña. Esa influencia la sufrirá el mercado de trabajo y por tanto el inmobiliario.
5. La cuestión demográfica: a medida que avancemos en esta década veremos que la demanda final de viviendas irá descendiendo como consecuencia de la reducción del número de personas situadas en los tramos que mayoritariamente compran vivienda en España (alrededor de los 30 años se produce el pico). La matización viene por el lado de la demanda con fines de arrendamiento y compra por parte de ciudadanos extranjeros, aunque deduzco que este tipo de compras no serán muy relevantes dado que el mercado de alquiler está anquilosado por nuestra legislación deficiente y la compra por ciudadanos extranjeros se debieron durante la burbuja a motivos especulativos (que desaparecen una vez que los precios se estabilizan) e inmigrantes venidos a España precisamente a la sombra del importante crecimiento económico derivado de la propia burbuja.

La agencia de calificación Fitch, en enero de este año, indica que el ajuste se aproximará al 35% en los próximos dos años, y la revista The Economist (ya desde finales de 2009, aunque posteriormente en otros informes de 2010) que sería de un 55% según sus criterios de análisis. Ambas cantidades no difieren de nuestros cálculos utilizando el criterio del número de años de sueldo íntegro que debemos utilizar para la compra de una vivienda.