La correcta valoración del precio de la vivienda

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El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

Fuente: The Economist citando otras fuentes

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com (http://www.idealista.com/news/archivo/2010/02/18/0143033-valor-fundamental-casa-es-anos-salario-demas-es-especulacion) y en nuestro blog (https://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/el-ratio-de-esfuerzo-como-criterio-de-valoracion-inmobiliaria-2/). Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

Fuentes: Banco de España, Halifax (UK), NAR y Consum Bureau (USA)

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en https://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/el-ratio-de-esfuerzo-como-criterio-de-valoracion-inmobiliaria-2/

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

  1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
  2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
  3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

 

Escrito por Manuel Caraballo Callero
Economista de Izadi AG
Twitter @izadiag
Comments
24 Responses to “La correcta valoración del precio de la vivienda”
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  8. Francisco dice:

    Muy interesante este debate. Yo tampoco soy ningún experto, pero me gustaría comentar algunas cosas.

    El método de valoración que comenta José Antonio es similar al método de tasación “por reposición”, que básicamente consiste precisamente en eso, en valorar el inmueble como si se hiciese de nuevo. Ahora mismo creo que las tasaciones se hacen todas mediante el método “por comparación”.

    Manuel Caraballo dijo:

    Coincido con usted en que sí ha habido un interés grande por parte de las Administraciones públicas en que las cosas se hayan desarrollado de esta forma. Pero tengo que discrepar acerca de la falta de control del precio. De hecho parece que la primera parte de la frase y la segunda se contradicen. Sí ha habido un control del precio, sobre todo mediante el mecanismo de control de la oferta del suelo. Sólo puedes construir donde te permita el PGOU. El PGOU está controlado por las administraciones públicas. No digo que ese sea el motivo de la subida de precios de estos años, pero sí ha sido un factor importante. Pero, sobre todo, de control sobre la oferta.

    Finalmente, creo que todos estaremos de acuerdo en que al ser el valor de las cosa algo completamente subjetivo, no se puede llegar nunca a definir su valor “real”, puesto que cada uno tiene el suyo. Lo que yo saco de todo esto es que para calibrar el precio de un inmueble conviene tener varios indicadores, los más importante (según yo) podrían ser:
    1.- esfuerzo de las familias.
    2.- PER (histórico e internacional).
    3.- valor de reposición material.
    4.- precio medio de la zona (valor de comparación).

    En fin, he escrito más de lo que tenía pensado. No es mi intención dar lecciones de nada, tan sólo he querido exponer humildemente parte de mi visión de esta entrada del blog. Por cierto, un blog muy interesante.

    Saludos.

    • Francisco. Le agradezco mucho su comentario acerca de este artículo y sobre el blog en general.

      En relación a la posible contradicción que usted indica, tal vez no me haya explicado suficientemente claro.
      Que haya habido un “control” sobre la oferta, es supuestamente derivado de la intención del legislador de ordenar el urbanismo, más que intentar frenar la escalada de precios. Los resultados demuestran que no han conseguido sus objetivos. Lo podemos ver constantemente.
      En relación a la ordenación de la oferta (más que control) diría que, además de no conseguir sus objetivos, sí contribuyó en gran parte, especialmente en los primeros años de la burbuja inmobiliaria, a disparar los precios, ya que produjeron una infra-oferta de suelo. Posteriormente, estoy convencido que el efecto psicológico hizo el resto: la gente se lanzó a la compra de vivienda pensando más en el factor especulativo que atendiendo a razones de rentabilidad (por alquiler) o por uso y disfrute.
      Los resultados de todo esto los conocemos de sobra.

      Ayer vi una película norteamericana donde uno de los personajes quería comprarle un anillo de pedida para su novia. Hizo la consulta a un amigo en relación al precio más “adecuado” en ese círculo social al que era ajeno. La respuesta fue muy llamativa, y cito casi textualmente: “el precio adecuado son 3 meses de tu sueldo”.
      Pocas veces he oído una argumentación sobre el precio de algo tan bien realizada. Realmente no hablaba de precio, sino de valor. No de dólares o euros, sino de esfuerzo que el novio debía hacer para comprar un anillo acorde con el círculo social de la novia.

      Si pensáramos de igual forma en el resto de bienes, especialmente los fundamentales y más costosos, como por ejemplo la vivienda, supuestamente el sitio donde vamos a desarrollar nuestra vida, motivo de sobra para cambiar nuestra forma de pensar en relación al precio de las cosas, estoy seguro que la burbuja especulativa inmobiliaria no se hubiera producido.

      Cuando una persona analiza el número de años que tiene que dedicar de forma íntegra para la compra de una vivienda se dará cuenta que él mismo está despreciando el esfuerzo de su trabajo si acepta que tiene que dedicar 8 años de su trabajo para comprar su casa. Ése fue el ratio que se llegó en el verano de 2007, pico máximo de la burbuja.
      En la actualidad, un alemán destina algo menos de 4 años para la compra de una vivienda. En España en el año 2000-2001, 3,8 años.

      Objetivo: llegar a ese ratio. Pero para eso, la gente tiene que cambiar la “vara de medir”.

      Espero que se suscriba a mi blog.

      Muchas gracias de nuevo.

  9. aristides dice:

    Estimado Manuel: lo que dice josé antonio es elemental y te lo concreto : existe un precio de coste , de fabricación + unos margenes normales (que cubren ganancia y riesgo) .El precio de coste incluye : suelo, urbanización, proyectos de todo tipo, licencias, coste material de la obra, gastos de financiación (que no son cortos) e impuestos de todo tipo . Si el precio que resultara para un piso en una zona más o menos centrica de una capital fuera de p.e. 200.000 euros, y la demanda que existe sólo puede cargar con un esfuerzo inferior , (p. e. de 150.000 euros,) es una “demanda insolvente”, no hay demanda y por consiguiente no se construye, que es lo que ocurre. Con relación a los precios del suelo se referirán a extrarradios ó secarrales, porque lo que es en una zina mas o menos centrica los precios del suelo (si es que los hay) siguen siendo altísimos. Nadie va a construir para cumplir con unos precios de esfuerso si ese precio es inferior al precio de coste. Un saludo.

    • Es cierto. Estoy totalmente de acuerdo con el planteamiento de José Antonio y el suyo.

      Cuando hablo de ratio de esfuerzo, lógicamente se trata de un ratio donde se pone en relación el ingreso familiar “MEDIO” con el precio “MEDIO” de la vivienda.
      Todos sabemos que hay unos costes, y unos determinados beneficios empresariales, por debajo de los cuales no se lleva a cabo ningún tipo de inversión. Es lógico.

      Cuando vemos que el sueldo medio de una persona es “X” y lo compara con un cierto precio de una vivienda y se obtiene, por ejemplo, 10, eso no quiere decir que ese precio esté sobre-valorado. En absoluto. Lo que quiere decir es que si aceptásemos que el ratio “normal” y razonable de esfuerzo hipotecario fuera 4 o algo inferior, el cliente potencial sería una persona con unos ingresos muy superiores a los de nuestro ejemplo.

      Es lo que tiene utilizar medias aritméticas en este artículo: que no incluyen en si mismas desviaciones (típicas), ni hace referencia a la correcta distribución de la renta, ni otra serie de cuestiones que no entro a analizar en el mismo.

      En cualquier caso, le agradezco mucho que se haya interesado por él y que haya dedicado su tiempo a escribir sus impresiones. Estaría encantado en que siga participando.

      Muchas gracias.

      Manuel Caraballo Callero

  10. Ricardo dice:

    Hola, me ha gustado mucho ver que alguien se haya tomado el tiempo para analizar el mercado . un saludo Ricardo

  11. José Antonio dice:

    Buenos días Manuel:

    Me parece muy interesante tu artículo. No soy economista, soy ingeniero y desempeño el puesto de “comprador” en una importante multinacional. Te daré mi enfoque desde el punto de vista de compras.
    Intentaré explicarme en términos lo más “económicos” posibles, je je. Disculpad mi inbcultura con la jerga economista:

    Creo que a la hora de valorar el precio de la vivienda yo también tendría en cuenta otro factor, que es su “precio de coste”. Es dedir, el coste de los factores (trabajo, tierra, capital): materiales, mano de obra, terrenos, etc… para ver el precio real de una vivienda descontando la especulación y la plusvalía de la inversión por parte del constructor o de la inmobiliaria.

    De esta manera también tendríamos un precio objetivo del valor real “material” de la vivienda para comparar con la “valoración de la vivienda en función del ratio de esfuerzo” que definís en la web. Dentro de este precio entra el valor del terreno, a todas luces especulativo en nuestro país. Visto esto, tendríamos un precio más o menos objetivo, a parte del que estemos dispuesto a pagar.

    Como me interesa el tema, he estado indagando el presupuestos por metro cuadrado de construcción de una vivienda, y descontando el precio del terreno, biene a ser una media de 1.000€ /m2, dependiendo de los materiales. Así pues, una vivienda media de 80 m2 tendría un precio de construcción de 80.000€. A esto habría que sumarle el precio del terreno. Supongamos que es un precio no especulativo y no céntrico en una ciudad: 20.000 €. El precio de la vivienda media sería a coste de los factores actual de 100.000 €. Si el salario medio de un español es de 21.000 € como se dice en el artículo.

    Tendríamos un ratio de esfuerzo de aproximadamente 5 años. No lo sé, es posible que el ratio se reduzca a 4 si en los presupuestos de la construcción de vivienda (salarios, materiales, etc.) haya todavía un factor especulativo (nótese que en el boom un albañil ganaba más que un ingeniero).

    De todas formas he leído algo sobre el tema, ya que me interesa, y entre las opiniones de expertos que he recabado, lo razonable es que este ratio de esfuerzo en todos los países desarrollados se sitúe en torno a 4 – 6 años de salario neto.

    Espero que os haya gustado mis comentarios. Espero los vuestros.

    Un saludo.

  12. Estimado José Antonio:

    Aprecio mucho tus comentarios y estoy totalmente de acuerdo en tus apreciaciones, salvo en un detalle: los precios de venta de las cosas no tienen que coincidir con los precios de coste. En realidad, casi nunca coinciden.
    Comprendo que como ingeniero tengas una visión de las cosas en esa línea, igual que yo la tengo desde el punto de vista microeconómico, que es mi especialidad.
    Te puedo indicar que los precios de costes, incluidos impuestos, permisos de obras, proyectos,… en determinadas regiones está incluso por debajo de la cantidad que indicas, pudiéndose llegar a 600 euros por metro cuadrado, incluso algo menos. Estamos hablando en todo caso de viviendas normales, con gres en el suelo, sin aire acondicionado ni calefacción, sin incluir montaje de cocina o armarios empotrados. Este tipo de viviendas son muy habituales en zonas como Andalucía, Canarias, muchas zonas de la costa mediterránea,… ya que su climatología permite una construcción más “normal”.

    ¿Dónde está la diferencia entonces? En los beneficios empresariales (hay que entender que es razonable una rentabilidad de un 10% por ejemplo; si fuera inferior, al promotor siempre le queda la opción de comprar obligaciones del Estado a 4,2% aprox. sin incurrir en demasiados riesgos y sin ningún tipo de quebraderos de cabeza; rentabilidades inferiores, las empresas cerrarían), albañiles que se les pagaba más que a los arquitectos (literalmente), materiales de construcción a precios de burbuja,… y, sobre todo, suelo comprado a precios escandalosos. Ése es el quit de la cuestión: el coste del suelo.
    Durante esta etapa de burbuja se han hecho enormes fortunas con la venta del suelo, a veces procedentes de herencias, a veces suelo rústico recalificado en urbano,… Y detrás de todo esto, toda la especulación que uno se pueda imaginar.

    Respecto a esta última cuestión, podemos estar hablando mucho tiempo, pero sí tenemos clara una cosa: no ha habido por parte de las administraciones públicas ningún tipo de control sobre el precio del suelo, es más, considero que incluso ha habido un interés grande en que las cosas se hayan desarrollado de la manera que hemos visto. Al fin y al cabo, Hacienda impuestos cada vez que el suelo cambia de manos, cada vez que una vivienda se vende, sea una vez o veinte. Hacienda es, junto con los propietarios del suelo, la gran beneficiada de la burbuja inmobiliaria. Sin duda.

    Reitero mis gratitudes hacia tus comentarios.

    Manuel Caraballo Callero

  13. José Anonio dice:

    Estimado Manuel:

    Decirte que a lo mejor no me he expresado bien del todo antes. No quería decir que ambos precios, “el precio de coste” y el “la valoración de la vivienda” deban coincidir. Tengo nociones de microeconomía y sé que estos precios pueden que no coincidan. De hecho algunos productores juegan con esto al nosotros percibir que un bien vale más de lo que realmente cuesta (“valor esperado” creo que se llama si no recuerdo mal) y así obtienen mayor beneficio.

    Solamente quería aportar el dato de que para calcular el precio de la vivienda es útil “calcular” o aproximar su coste de fabricación (el valor tope inferior), y así tener una idea acerca del precio o valor de un bien que nos están cobrando, en este caso la vivienda. De este modo, al calcular la diferencia entre el precio de venta y el calculado, nos hacemos una idea de la plusvalía que nos están cobrando y si es esta razonable o no.

    Como muy bien has apuntado, comparto tu opinión que un 10% es bastante razonable, inferior a este porcentaje no merece la pena en cuanto a riegos y capital emprender un proyecto de construcción de viviendas. De hecho, estoy en una cooperativa de viviendas y la gestora se lleva un 11% del beneficio.

    También decirte que estoy de acuerdo contigo que los precios de construcción del m2 varían mucho depenendo de los materiales y la zona (he hecho una estimación media a groso modo), siendo sin duda la clave del precio final los terrenos, con lo que se han estado financiando muchos ayuntamientos y tomándolo como partidas “ordinarias” y no extraordinarias y elaborando sus presupuestos en base a esto. Ahora muchos de ellos se encentran en bancarota…

    Gracias por tu pronta respuesta.

    Un saludo,

    José Antonio

  14. Lamento que no me haya expresado correctamente. Tienes razón en tu planteamiento: el precio debería coincidir con los costes más unos márgenes empresariales normales, porque si no, nadie sería empresario.
    El problema es largo de explicar. A las enormes plusvalías del suelo, se ha unido un sinfín de corrupciones municipales en recalificación de éste, y una especulación feroz que prácticamente nadie ha estado al margen.
    Es posible, como se indicaba en un artículo de The Economist, si no recuerdo mal, de hace un mes y medio aproximadamente que parte del problema haya sido lo largo que resultó el período expansivo de nuestra economía: incluso las personas que pensaban que la vivienda no seguiría subiendo indefinidamente, al final terminaron comprando porque ese momento no llegaba nunca y pensaban que todos sus amigos tenían un activo que se revalorizaba constantemente y ellos no.

    Hay otros muchos motivos largos de explicar. Hay muchos artículos publicados por renombrados diarios y expertos en torno a esta materia. Creo que no vamos a descubrir nada nuevo ahora.

    Muchas gracias por tus comentarios y espero que te suscribas a mi blog.

    Saludos.

    Manuel Caraballo Callero

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