El BCE frena el ajuste de precios inmobiliarios

The Economist, utilizando el sistema que describo con todo lujo de detalles en varios de mis artículos (por ejemplo, “La correcta valoración del precio de la vivienda”) considera que la vivienda a fecha de hoy está sobrevalorada aún en un 40%.

Según el sistema de análisis que defiendo, y que también se explica en ese mismo artículo (ratio de esfuerzo medido en número de años de renta íntegra) está aproximadamente sobre la misma cantidad. Lo cual me alegra mucho porque por diversos sistemas llegamos a la misma conclusión: que la vivienda en España está aún fuertemente sobrevalorada.

Desde luego hay muchos autores, instituciones, empresas,… que dicen lo contrario. Pero una cosa es analizar la situación real, y otra bien distinta es expresar voluntades. No dudo que en algunas ocasiones sean incluso con buenas intenciones.Pero si en algunos países como Irlanda o Estados Unidos, el ajuste de precios a la baja se ha producido de forma importante (alrededor del 40% en ambos casos) y en un plazo de tiempo pequeño, y en España no, parece que debe haber algún elemento que nos diferencia de ellos: nuestro sistema financiero.

De acuerdo que la medida que adoptó el Banco de España en el año 2000 de dotar a la banca de un sistema de provisiones que obligada a ésta a acumular reservas frente a hipotéticas pérdidas futuras, ha servido de enorme colchón ante las pérdidas sufridas en los últimos años en sus activos inmobiliarios, a pesar de sus reticencias iniciales por el temor a perder competitividad en el exterior, donde no había dicho sistema.

Gracias al mismo “…esta norma de provisionamiento dinámico ha proporcionado a los bancos españoles un colchón de 400.000 millones de euros y una cobertura de más del 200% sobre préstamos en riesgo de mora a comienzos de 2008, mientras que el ratio de cobertura de sus homólogos europeos era del 56,6% en 2006, según los datos del Banco Central Europeo (BCE)”, según El Economista en un artículo de finales de 2008.

Gracias a ese sistema, la banca española comenzó la crisis en una posición mucho mejor que sus homólogas europeas, pero la crisis en España se está alargando más de lo previsto y el número de activos inmobiliarios que entran en los balances no se detiene. Supongo que inicialmente la banca pensaría que la crisis sería más corta y que el mercado inmobiliario se iría recuperando; de esa forma no estaría muy obligada a ajustar los precios de forma brusca y no “perder” mucho dinero en la operación. Inicialmente eran generalizadas las operaciones de daciones en pago con promotores e incluso con particulares. Pero pronto la banca pudo ver que tal estrategia no era buena para sus balances puesto que dichas propiedades bajaban de precio constantemente, sobre todo el suelo.  En estos momentos, se estima que la bajada de precios del suelo en España está alrededor del 65%, y hay zonas donde dichos precios han pasado a ser anecdóticos, según el diario Expansión en artículo de 25/02/2011.

Las Cajas parece que están en peor situación y actualmente el BdE cifra su exposición al sector inmobiliario en 217.000 millones de euros, de los cuales un 46% es potencialmente problemático, muy superior a la estimación anterior. Para que nos hagamos una idea de la importancia de estas cifras pensemos, a “grosso modo”, que el PIB español es de un billón de euros; pues bien, dicha cantidad representa el 21,7% del PIB. Así de sencillo.

Pero,  si una buena parte de las provisiones necesarias ya están realizadas, ¿por qué no se producen los ajustes necesarios en los precios, se liquida el stock acumulado, y se eliminan los activos tóxicos de los balances? Porque no hace falta liquidez adicional.

Y no hace falta liquidez adicional porque el BCE proporciona liquidez al sistema financiero a un tipo reducido del 1%. Esta medida establecida en el año 2009 era provisional, para solventar los enormes problemas de estancamiento de los mercados de capitales, pero Trichet y su equipo han visto que si la retiraran muchas entidades europeas entrarían en una situación compleja que arrastraría posiblemente al abismo al sistema financiero.

Eso está bien y ha sido imprescindible hasta ahora porque permite a la banca disponer de recursos baratos que pueden ofrecer a las empresas y particulares (no entro a valorar si lo hacen en cantidad suficiente), pero esta misma facilidad ocasiona que nuestras cajas y bancos no se vean en la obligación de vender activos inmobiliarios de forma forzosa para incrementar su liquidez.

Como se puede apreciar, este sistema ocasiona que no se vean en la necesidad de realizar importantes descuentos en los precios. Así lo ve también el equipo de analistas de idealista.com, muchos expertos inmobiliarios, y así lo veo yo. Sin duda.

La enorme cantidad de viviendas que está en manos de la banca (cifrada en más de 700.000) hace que todo el mercado contenga los precios. De ahí que el ajuste haya sido muy inferior que en otros países como Irlanda o Estados Unidos, donde la vivienda ha bajado más del 40% en los tres últimos años.

Esta situación tiene los días contados. El BCE dejará de ofrecer esta facilidad de liquidez en pocos meses según diferentes analistas. En ese momento se producirá un ajuste de precios importantes, derivara de la salida al mercado de las viviendas de las cajas de ahorros. Los bancos deberán hacer el ajuste pertinente tras las cajas. Y luego los particulares.

Así el mercado llegará al ajuste necesario.

Por cierto, que el BCE cerrará esta posibilidad durante 2011 según diversos analistas.

Manuel Caraballo Callero

Economista