Deflación y mercado de la vivienda, una vinculación inexistente

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Siguen nuestros gobiernos intentando meternos miedo en el cuerpo con el supuesto riesgo de deflación de nuestra economía. Recientes reuniones del FMI con los responsables del BCE alertan de que deben poner en marcha determinadas políticas que ayuden a bordear el supuesto problema. Defiendo que tal preocupación no viene tanto del riesgo de entrar en una espiral deflacionaria, sino en los problemas adicionales que supondría la elevada deuda pública de un buen número de países de la UE, y más concretamente los problemas en cobrar por parte de la banca sobre todo de los países del centro de Europa.

Hemos aprendido hace mucho tiempo que las recetas de los organismos internacionales no están motivadas en primer lugar por ayudar a los países con problemas, en este caso financieros, sino en buscar soluciones para que los acreedores no dejen de cobrar, principal objetivo del FMI, digan lo que digan nuestros gobiernos.

En estos días podemos leer numerosos artículos referidos a esta cuestión, y me llamó poderosamente la atención uno que vincula una situación de deflación con el mercado de la vivienda, dividiendo los efectos en positivos y negativos, aunque hablando exclusivamente de viviendas con hipotecas bancarias:

  • Positivos: el efecto beneficioso que obtendría una supuesta reducción de los tipos de referencia del BCE sobre los tipos de interés de las hipotecas. Sobre el resto de viviendas no dice nada.
  • Negativos:
    • Que la deuda contraída, si fuera el caso, tendría un mayor peso “real” en relación al precio que se pagó por la vivienda en su momento.
    • La deuda, otra vez si fuera el caso, tendría un mayor peso, atención, sobre nuestros ingresos.
    • Que la caída de los precios terminará repercutiendo en la rebaja de los salarios (hemos de deducir que también del resto de ingresos de las economías domésticas), añadiendo mayores dificultades para el pago de la hipoteca, para esos casos.
    • Para los casos de venta de vivienda, indica que le efecto es negativo igualmente porque el comprador sigue esperando a que bajen más los precios, además de contar con compradores de menor nivel adquisitivo.
    • La deflación, aún considerando que el ajuste de los precios de la vivienda pudiera haber terminado o estar próximo a ello, afectará tarde o temprano a los precios de la misma.

Vamos a ver todos estos argumentos por partes:

  • El efecto positivo de rebajas de los tipos del BCE no tiene nada que ver con la evolución del euribor, que como sabemos es un tipo de referencia de préstamos entre entidades financieras a nivel europeo, y es este tipo de referencia el que tenemos que tener presente y no los tipos a los que el BCE presta a la banca minorista. Durante los años 2012 y parte del 2013 los tipos del BCE eran bajos y, sin embargo, el euribor estuvo relativamente alto, derivado de circunstancias relacionadas con la credibilidad de nuestro sistema financiero, y no otro.
  • Respecto a los efectos negativos, el primer punto sólo hace referencia a las viviendas que tienen hipotecas en estos momentos. No tratándose de un problema menor para las personas que pagan hipotecas, hay que recordar que casi el 70% de las ventas producidas en 2013 lo hacían al contado. Las mismas cifras se vienen manejando desde hace unos tres años.
  • La vinculación de la deuda hipotecaria con los ingresos no tiene lógica, ya que los ingresos ya se están reduciendo desde 2008, a pesar de tener inflación, a veces del 3%, o casi. Eso sí debería hacernos preocupar: que el ciudadano vea reducidos sus ingresos en un entorno de crecimiento de precios.
  • La caída de los precios no tiene que afectar a los ingresos, por idénticos motivos que explico en el punto anterior. Los descensos de ingresos ya se venían produciendo en un entorno de inflación.
  • Respecto a la venta de una vivienda, sabemos que los precios de ésta se han venido ajustando en los últimos años, siendo en la actualidad de un 47,1% según Sociedad de Tasaciones, y seguirá el ajuste calculamos hasta un 52-53% en los próximos dos a tres años. Sinceramente pienso que el comprador de viviendas siempre hace una propuesta de compra considerando que ese precio pudiera ser similar al mínimo en un período de tiempo de dos a tres años. Por tanto, que haya una situación de deflación en la economía no implica necesariamente que los compradores sigan esperando.
  • Tampoco hay vinculación necesariamente entre el precio de un bien con la vivienda. Es decir, no tiene por qué tener correlación directa con otros, ni siquiera con la media ponderada del resto de bienes. La toma decisiones obedece a otros parámetros que no se consideran aquí.

Sin embargo, siendo honestos y darle la razón a Juan Villén, que se nombra en el artículo al que hago referencia en este post, que indica que lo peor no es tener deflación, sino “stagnation” (estanflación), es decir, inflación y estancamiento al mismo tiempo, sin duda el peor de los escenarios posibles, como ya indiqué a finales de 2012.

 

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