Precios de la vivienda y política monetaria: una relación directa

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Sin duda alguna, estamos asistiendo en estos momentos a la formación de burbujas inmobiliarias en determinados países, que a la larga podrían perjudicar a la estabilidad económica mundial.

Comentaba en un anterior artículo, “nuevas burbujas inmobiliarias amenazan a nuestra economía”, el caso concreto del Reino Unido, donde parece que su gobierno incentiva la creación de una burbuja inmobiliaria importante, al mismo tiempo que establece una política económica de ajustes en los gastos, al menos en apariencia, por lo que está consiguiendo mantener una tasas de desempleo relativamente bajas del 7,5%, con un crecimiento del PIB del 5% en tasa interanual. Toda una hazaña en las actuales circunstancias económicas europeas.

Sin embargo, otros países, especialmente algunos asiáticos como Singapur, Hong Kong y muy especialmente China, con un incremento medio de la vivienda del 8% en tasa interanual,… aún viendo que se están creando burbujas en medio de unos tipos de interés muy reducidos, no actúan sobre ellos a fin de reducir la demanda de crédito, orientada especialmente a la compra de la vivienda. Y no lo hacen porque, de lo contrario, atraerían capitales al país que harían revaluar sus respectivas monedas, erosionando su capacidad exportadora, y por tanto su potencial crecimiento del PIB y por extensión del empleo. Se trata de economías donde hay que buscar un equilibrio que permita dicho crecimiento con tasas de desempleo muy reducidas al mismo tiempo que éstas permitan frenar en lo posible el calentamiento en el mercado inmobiliario.

Las señales de que se están creando burbujas en el mercado inmobiliario son básicamente las siguientes:

  • Precio de la vivienda en rápido crecimiento.
  • Crecimiento de la proporción existente entre los ingresos familiares y el precio de la vivienda.
  • Rápido endeudamiento de las familias motivado especialmente por una política monetaria expansiva con bajos tipos de interés.

Por otro lado, en los países donde se han emprendido políticas de “relajación” monetaria, eufemísticamente denominados “Quantitative Easing” en EE.UU. y con otros nombres en el resto de países, se debate desde hace meses la manera de cortar estos estímulos que han inundado de liquidez la economía, motivo principal del incremento del precio de determinados activos, entre ellos la vivienda. El problema básicamente es que los estímulos no han servido para facilitar la financiación de las empresas, origen de la apatía económica que padecemos, sino para dotar a la banca de inversiones de mayores y más baratos recursos para hacer negocios de tipo financiero. Por tanto, en los países occidentales, especialmente la Unión Europea, nos encontramos con la necesidad de reducir los estímulos en un entorno de elevadas tasas de desempleo.

La elevación gradual de los tipos de interés ayudarían a evitar nuevas burbujas especialmente en el sector inmobiliario, pero esto también significaría un incremento de los costes para las empresas en un entorno de altas tasas de desempleo. Los gobiernos tienen motivos para evitar este tipo de medidas, y los tipos permanecen en tasas extremadamente reducidas (incluso tasas reales negativas) con altas dosis de liquidez, lo que nutre la aparición y crecimiento de nuevas burbujas en la economía.

Las alternativas que han adoptado diferentes gobiernos es la de intentar controlar la facilidad de financiación con diversas medidas, entre ellas el límite a la financiación de segundas residencias, mayores dotaciones de capitales anticíclicas en la banca, mayores controles en las tasaciones de las propiedades, recomendaciones más “estrictas” por parte del supervisor sobre la banca en relación al porcentaje a financiar en relación a la tasación oficial,…

Todas estas medidas, junto con otras de menor calado, no han ayudado a suprimir las burbujas que se están creando. Motivos, como la existencia de inflación elevada en algunos países, la falta de atractivo para la inversión en otros activos,… hacen que los ciudadanos opten por la compra de una vivienda como forma de protegerse contra la inflación y los reducidos rendimientos en otros sectores. Obviamente, la formación de burbujas ayuda a revalorizar, aunque sea de forma temporal, las propiedades que están adquiriendo.

Sea como sea, toda burbuja, por propia definición termina explotando o al menos desinflándose, y todos sabemos que cuanto más alto sea el nivel de precios alcanzado en el mercado afectado por ese fenómeno, desde más alto se caerá, y dependiendo de las políticas de “freno” que establezcan los gobiernos, más prolongado será el ajuste.

Con todo esto, vemos cómo hay una interconexión perfecta entre política monetaria y precio de la vivienda, entre política monetaria y creación de nuevas burbujas inmobiliarias.

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