Los precios de la vivienda están a mitad de ajuste

IZADI-5342

Va cuajando entre los expertos estudiosos del sector inmobiliario en España y entre los medios de comunicación utilizar el “ratio de esfuerzo”, medido en número de años de renta neta necesarios para la compra de una vivienda, como criterio a la hora de valorar el sub o sobre-precio de las casas.

Como muestra este estupendo artículo de Raquel Díaz Guijarro para Cinco Días, “los expertos creen que las casas sólo han absorbido la mitad del ajuste de precios”, que recomiendo leer.

Era el 21 de Junio de 2011 cuando asistí a una reunión con otros expertos del sector inmobiliarios organizada por idealista.com. Iba en representación de Gurusblog como “experto” (si me permiten la expresión) y después de varias colaboraciones desarrolladas sobre temática. Expuse lo que entendía que debería ser el criterio para la valoración de una vivienda por parte del ciudadano: el número de años de su renta para pagarla. Reconozco que no recibí mucho entusiasmo entre los asistentes.

Afortunadamente, autores como el catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, también es partidario de utilizar este sistema a la hora de establecer algún baremo lógico en la compra de un bien que normalmente representa muchas rentas mensuales de un ciudadano, y por tanto, difícilmente comparable con otros bienes de consumo.

Esta cuestión la explico en el artículo de arranque en Mayo de 2010, “el ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria” y más concretamente en el siguiente de Julio del mismo año más resumido de “la correcta valoración del precio de la vivienda”. Sin embargo, no es hasta Febrero de 2012 cuando publiqué en “vivienda, el ajuste interminable”, donde defendí que según mis cálculos el ajuste en los precios de la vivienda en España deberían llegar al 52,62% desde el pico a finales de 2007. En ese artículo me apoyaba en diversos gráficos de los tiempos necesarios para la compra de una vivienda, los ratios de comparación por rentabilidad con otros países del mundo (información proporcionada por The Economist),…

No es necesario incidir nuevamente en los detalles, pero sí me gustaría volver a utilizar uno de los gráficos empleados en aquellos artículos. Se trata de un gráfico extraído de The Economist usando fuentes del Banco de España, Halifax en Reino Unido y de Nar y Census Bureau de USA.

Los años necesarios para la compra de una vivienda históricamente en España han estado como los alemanes (aunque no tenemos esa información en este gráfico), es decir, alrededor de 3,6-3,8 años de renta neta disponible (después de impuestos). Se ve que ese ratio se mantuvo en ese nivel hasta aproximadamente 1998-1999 cuando empezó a incrementarse de forma importante, llegando a la cima a finales de 2007, para luego estallar la burbuja y empezar a descender de forma tímida.

Los expertos consultados por Raquel Díaz Guijarro para realizar su artículo hablan de un supuesto equilibrio de este ratio en 4 años, y que el mismo se alcanzó en el año 2000. Lejos de querer entrar en disputas, no pienso que el equilibrio fuera el 2000 puesto que ya hasta ese año la vivienda en España había experimentado incrementos importantes en los años inmediatamente anteriores. Sin embargo, durante la década de 1990 dicho ratio se había mantenido en el entorno de 3,6-3,8 años. En mi opinión, de haber un supuesto equilibrio, éste debería ser el correspondiente a la serie histórica. Es más, difiero completamente del término “equilibrio” tal como está interpretado por los expertos nombrados en el artículo: el mercado siempre está en equilibrio y, como bien se puede interpretar, el equilibrio es constantemente móvil.

“Equilibrio” entendido como el nivel de precios donde la demanda y la oferta se cruzan y, por tanto, se producen las transacciones normales en una economía, es la definición de libro de texto. Pero eso no quiere decir que todas las ofertas encuentren su demanda, incluso al precio de “equilibrio”. Lamentablemente el concepto de “equilibrio” proviene de una serie de premisas que se establecen en microeconomía para ayudar a interpretar la economía, y uno de ellos es el de la “información perfecta”. Esa premisa no se cumple nunca y por tanto el concepto “equilibrio” desde ese punto de vista, hay que aceptarlo con esas limitaciones.

Pero volvamos a nuestro “ratio de esfuerzo”. Si históricamente ha sido de 3,6 a 3,8 años, igual que para un ciudadano alemán en la actualidad y si los expertos consultados por Raquel Díaz Guijarro entienden que el ajuste se producirá en el ratio de 4 años de renta neta disponible, y llegan a la conclusión que para los niveles actuales de renta es necesario un ajuste del 54% nominal; si consideramos que el ratio está más elevado que el que yo defiendo, el histórico 3,6-3,8 años, eso quiere decir que el ajuste debe ser superior, algo más alejado del 52,62% que en 2012 defendí. Es cierto que es muy difícil calcular el nivel de renta media a lo largo de los años. Sabíamos que iba a bajar, pero determinar el grado es sumamente complicado especialmente en un entorno, en aquel momento, de masiva destrucción de puestos de trabajo.

Lo importante es que la mayoría de los estudiosos en el tema, coincidimos en que el ajuste seguirá durante varios años y que estamos a mitad de camino, o algo menos.

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