El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria

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LA CONFUSIÓN ENTRE EL VALOR Y EL PRECIO, Y LA INFLUENCIA SOBRE EL PRECIO DE COMPRA-VENTA

OBJETIVO DE ESTE ARTÍCULO

Son muchos los estudios e informes que durante los últimos meses se han publicado alrededor de las estimaciones de la evolución del nivel de precios de la vivienda que se alcanzará en España.

El presente artículo tiene como objetivo principal introducir una variable que los economistas hemos olvidado a la hora de hacer la valoración de las cosas. Esa variable no es otra que el grado de esfuerzo que una persona está dispuesta a asumir por la adquisición de cualquier bien o servicio. Para ello utilizaremos el concepto simple de “ratio de esfuerzo”.

Dicho ratio existe en el análisis microeconómico desde hace décadas (con esta denominación o con otras similares) como elemento de determinación del precio de los bienes y servicios, aunque ha sido olvidado por todos los profesionales de la economía en los últimos años.

Intentaremos demostrar a lo largo del presente artículo que el precio de la vivienda se ha separado de forma drástica de su valor por la confusión generalizada entre ambos términos, y que tal confusión motiva la variación de los precios a largo plazo tanto al alza como a la baja, llegando finalmente a un nivel de precios de equilibrio estable si regresamos a un “ratio de esfuerzo” razonable y socialmente aceptado. Un ratio que ayude al consumidor a determinar qué cantidad de dinero debe utilizar por la adquisición de cualquier bien o servicio, entre ellos la vivienda.

Como se ve, se trata de un artículo relacionado con la teoría microeconómica, aunque orientado hacia un enfoque práctico, característica que intentamos sea nuestra seña de identidad en todos nuestros informes.

VALOR DE USO Y VALOR RIQUEZA (O ESPECULATIVO)

Ya decía Antonio Machado que “es de necios confundir valor con precio”. Y es que, según esta idea, casi todos los españoles somos necios ya que en la última década hemos confundido el precio de la vivienda con su valor.

Todos sabemos que el precio de la vivienda (igual que el resto de bienes normales (aquellos cuyo precio sube si aumenta la demanda para un nivel de oferta determinado, o baja si ésta también disminuye, en condiciones ceteris paribus)) subirá o bajará para equilibrar las ofertas y demandas agregadas. Como en la inmensa mayoría de los mercados, constituidos básicamente de productos “normales”, la vivienda sigue también ese comportamiento lógico. Dejemos el efecto de la publicidad y otras artimañas para hacer variar el precio de forma artificial, a través de la diferenciación del producto, para otro artículo, que no es el que desarrollamos ahora.

La cuestión es algo más complicada de lo que indica la afirmación contenida en el párrafo anterior. La débil bajada de los precios de los inmuebles en España a pesar de la enorme sobre-oferta, hacen pensar que el mercado en realidad no funciona con normalidad o que el “bien vivienda” no se está comportando como un bien “normal” según la interpretación que hace la microeconomía, sino que dentro del “bien vivienda” se albergan claramente componentes especulativos y no de valoración por el servicio de uso que presta a sus propietarios. Esta idea, por muy obvia que sea, es muy importante para el desarrollo de nuestra argumentación.

En España se ha pasado en pocos años del concepto vivienda para vivirla y disfrutarla, es decir prestación del bien a su propietario (que denominaremos “vivienda como valor de uso”), al concepto vivienda como “bien riqueza” con la que se puede mercadear y especular (que denominaremos “vivienda como valor riqueza” o especulativo). Aprovechando los movimientos de los precios, cualquiera que se lo pretenda puede obtener plusvalías tanto si la vivienda sube de precio como si baja, exactamente igual que ocurre con la Bolsa, paradigma de mercado especulativo puro, mercado de futuros, materias primas, etc., y, en general, cualquier mercado cuyos valores sean objeto de titulización. Reconocemos que para el público en general es mucho más obvia la idea de obtener beneficios del bien vivienda si su precio sube. Dejemos de lado en este artículo la posibilidad de ganar dinero si su precio baja, algo más compleja y arriesgada.

Se deduce, por tanto, que el precio de la vivienda contiene dos tipos de valores: el valor de uso y el valor riqueza. Y la suma de ambos condicionarán el nivel de demanda de la vivienda que, enfrentados al nivel de oferta (suma de viviendas de nueva promoción más las de segundas o posteriores transmisiones), determinarán el nivel de precios de equilibrio de la vivienda en un momento dado.

Para terminar de comprender perfectamente esta idea, pongamos un ejemplo contrario: la compra de un ordenador cualquier en una gran superficie. Ese bien sólo tiene un valor de uso: el servicio que va a prestar a su propietario. Lógicamente todo el mundo entiende que no tiene ningún valor riqueza o especulativo, puesto que el mercado está abarrotado de multitud de ordenadores de distintos tipos, características y prestaciones. Por tanto, el precio de dicho bien se corresponde, sólo y exclusivamente, al 100% con el valor de uso que aporta.

Obviamente, el componente “riqueza” en la vivienda, es decir, ese elemento intrínsecamente especulativo que aflora por la simple variación de sus precios, ha ganado peso y en los últimos años este componente representa la inmensa mayoría del precio de la vivienda, que queda perfectamente reflejada en los elevados precios de equilibrio de compra-venta. Nadie sería capaz de hacer una estimación mínimamente aproximada del porcentaje que este componente está incorporado en el precio y cuál responde al valor de uso. Lo que sí tenemos claro todos los economistas es que ese componente es muy importante y que en los últimos años ha crecido de forma exponencial.

Pongamos un ejemplo real para entender la enorme proporción del valor riqueza (o especulativo) dentro del precio de la vivienda:

Hace pocos días se publicó en una importante página web del sector inmobiliario información relativa a la vivienda que tiene en alquiler el futbolista Cristiano Ronaldo (igual que ponemos este ejemplo, podríamos describir miles de situaciones análogas). Se trata de un chalet de muchos metros cuadrados en una de las más lujosas y seguras urbanizaciones a nivel europeo, en las afueras de Madrid. La información económica no deja de sorprender, no por lo abultada que resulta, sino por la desproporción que existe entre el valor de alquiler y su precio de venta. El futbolista la tiene alquilada en 12.000 euros mensuales, mientras que si se decidiera a comprarla tendría que aportar 6.000.000 de euros. Todo ello, según la información publicada.

Eso quiere decir que con el alquiler se amortizaría el coste de la casa en 500 meses, o sea, casi 42 años. Dicho en otras palabras, su propietario tiene un período de retorno de la inversión de 42 años. Claramente es una inversión ruinosa.

Casi en cualquier inversión medianamente bien asesorada se obtiene una rentabilidad mucho mayor que con esa vivienda en alquiler. Incluso en deuda pública a tipo de interés fijo.

¿Qué ha ocurrido para que esto suceda? El propietario de dicho chalet entiende que esa vivienda tiene un componente riqueza tan elevado que estima que el período de amortización de su precio mediante este alquiler es una cuestión secundaria puesto que su verdadera ganancia se producirá cuando venda esa vivienda a un precio más elevado.

Salvando las distancias de precios en la mayoría de los casos, estamos seguros que muchos de los lectores se sentirán reflejados en nuestras afirmaciones: consideran que la rentabilidad de su inversión en vivienda se producirá cuando se venda a un supuesto mayor precio que el pagaron por su compra, y no buscan ni pretenden rentabilidad por el arrendamiento de la misma.

Precisamente, esta relación entre el precio de venta y el nivel de renta del alquiler, fue el ratio que usó Citi Group en un informe publicado a principios de este año, para indicar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado aún en un 55%. Citi no estimó en absoluto el enorme “valor riqueza” que le dan los propietarios españoles a sus bienes inmobiliarios. Por tanto, su estimación de necesaria bajada del nivel de precios de nuestro mercado inmobiliario del 55% queda totalmente “descafeinada”.

LA INTERACCIÓN ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Vemos que el nivel de precios depende, como en todos los mercados, del volumen de demanda y de oferta, pero ¿cómo se determina ese nivel? ¿Qué oferta existe realmente? ¿Está todo el stock de viviendas en venta en el mercado? ¿Qué ocurre con la demanda no satisfecha? Etc. Aclaremos estos puntos.

Por parte de la demanda, en realidad y aunque a muchos les parezca increíble, lo que está ocurriendo en la actualidad es que hay una enorme cantidad de compradores que desean adquirir una vivienda (la denominada “demanda embalsada”) aunque no lo hacen por muchos motivos, los cuales podemos sintetizar en los tres siguientes:

1. Porque los compradores se han quedado en situación de desempleo o creen que corren riesgo de estarlo.
2. Porque no consiguen financiación para la compra en las condiciones a las que estaban acostumbrados en los últimos, digamos, ocho años; es decir, financiación sin aportar ahorro a la compra, o aportando una cantidad muy reducida que no cubre ni los impuestos de la transacción. Otro aspecto a añadir es la drástica reducción de concesión de créditos incluso para muchos clientes considerados solventes aplicando criterios de riesgo más laxos propios de los últimos años de la burbuja.
3. Y finalmente, el principal motivo, sin lugar a dudas, es que la mayoría de potenciales compradores no se decide a adquirir una vivienda porque piensa que el precio seguirá bajando. Y es precisamente de esta constatación de donde se deriva que desde diversos ámbitos se publique que los precios han tocado fondo o lo van a hacer a muy corto plazo. Al fin y al cabo, sólo hace falta que los agentes económicos piensen que un bien (que tenga un componente especulativo) va a subir de precio para que se decida su compra y, efectivamente, al final suba su precio. De forma análoga se puede decir para la bajada. Un buen ejemplo de lo que acabamos de expresar es la Bolsa, mercado típico cuyos precios varían en función de simples expectativas y muchas veces de informaciones interesadas. No es casualidad que los agentes que emiten información sean al final los que salen económicamente beneficiados.

Por parte de la oferta, el número total de viviendas en manos de los promotores y banca en España está comprendida entre 1 y 1,5 millones de unidades dependiendo de las fuentes. A esta cantidad hay que sumar las viviendas que los particulares intentan vender (cuya cuantificación nadie se ha arriesgado a estimar), más las que se van terminando y puestas en el mercado cada día por parte de las últimas promotoras operativas, más las aproximadamente 150.000 a 180.000 viviendas que la banca embargará a lo largo de 2010 según fuentes judiciales.

A pesar de la enorme sobre-oferta en el mercado de la vivienda, su volumen está aún sensiblemente mermado (aunque parezca increíble) por varios motivos y todos ellos muy difíciles de cuantificar (la denominada “oferta embalsada”):

1. El propietario que vende su vivienda no desea bajar el precio de una forma considerable por lo que la retira del mercado, o simplemente no la llega a incorporar a la espera de mejores tiempos.
2. Muchos particulares en situación de desempleo o con penurias económicas de todo tipo desean deshacerse de sus casas (junto con su hipoteca), pero no pueden hacerlo ya que su vivienda tiene un valor inferior al de la responsabilidad hipotecaría y no disponen de los recursos económicos suficientes (o acceso al crédito necesario) para cancelar la deuda restante.
3. Un motivo muy importante, cuya cuantía es incluso imposible de calcular por parte del Banco de España (BE), es que una enorme cantidad de viviendas adjudicadas por la banca son “vendidas” a sociedades filiales de forma que no tengan que provisionar según sus normativas. De esta forma las empresas filiales venden esos activos como cualquier empresa que comercializa sus mercancías. En esas empresas hay actualmente cientos de miles de viviendas. Nadie sabe la cantidad, ni mucho menos su valor económico. Según información recibida hace varias semanas, el Banco de España está preparando una nueva regulación para controlar y eliminar estas prácticas que, si bien en la actualidad son legales puesto que el marco legislativo lo permite, son claramente distorsionadoras del mercado inmobiliario, lo cual coadyuva a que nuestra economía profundice aún más en la grave crisis que padecemos al bloquear la fluidez del crédito. De ahí la importancia de controlar esta práctica por parte del BE cuya valoración se está realizando, pensamos que convenientemente, según nuestras últimas informaciones.

No cabe duda que es muy sorprendente que el precio de la vivienda experimente reducciones de precio tan limitadas habiendo una sobre-oferta tan desmesurada como la actual. Dependiendo de la fuente, se habla de reducciones del 12, 17, 20% desde los precios máximos de 2007. Sin embargo, debemos recordar que durante la última década esos porcentajes correspondían a lo que subía el nivel medio de los precios de la vivienda durante un único año. No lo olvidemos.

EL RATIO DE ESFUERZO

Hay una cuestión que prácticamente ningún economista especializado en el sector inmobiliario estudia: el número de años de sueldo que una persona está dispuesta a ofrecer para disponer de una vivienda en propiedad.
Nosotros, para simplificar nuestra exposición, abreviamos ese concepto a nivel de tasa o “ratio de esfuerzo”, que podemos definir como lo dispuesto que está el comprador a destinar parte de sus ahorros (por tanto, parte de su tiempo de trabajo) para la adquisición de un bien concreto. Se trata de un esfuerzo o sacrificio real puesto que destinar una parte de su dinero en un bien, significa que no puede adquirir otro o satisfacer otra necesidad. Es justo la definición económica del término “esfuerzo”. Como estamos hablando del bien “vivienda”, el nombre de este concepto sería el de “tasa o ratio de esfuerzo inmobiliario”, aunque para abreviar, y a efectos de nuestro análisis, lo llamaremos simplemente “ratio de esfuerzo”.

No es objeto de este artículo dilucidar cuestiones referentes a la “utilidad marginal del consumo”, uno de los aspectos centrales de la teoría microeconómica desarrollada por el recientemente fallecido Paul Samuelson. Supondremos que esa parte de su teoría es correcta y que el consumidor obtiene la misma utilidad marginal del último céntimo gastado en cada uno de los bienes que consume. Al fin y al cabo, esa discusión no influye ni en nuestro análisis, ni en nuestras conclusiones.

Por otro lado, hay que indicar que el “ratio de esfuerzo” tiene dos lecturas: por una parte, la descrita como los años de sueldo íntegro que una persona está dispuesta a destinar a la compra de algo (en este caso una vivienda), pero por otro lado está la lectura complementaria más importante aún si cabe: el valor que la persona da al fruto de su trabajo. Hay que fijarse que hablamos sólo de VALOR y no de PRECIO.

Aclaramos este último punto porque es especialmente importante para la comprensión del problema. Para ello pondremos un ejemplo muy ilustrativo y, nuevamente, real:

Hace unas semanas, un cliente al que asesoramos en la venta de su vivienda, nos indicaba que hacía un tiempo había pedido presupuesto para sustituir la puerta principal de su casa. Era un modelo tipo medio, de seguridad, con tres puntos de anclaje. La empresa le entregó un presupuesto de 2.200 euros. La respuesta de nuestro cliente fue de lo más acertada: Yo gano mensualmente unos 2.000 euros, trabajo más de 10 horas todos los días y en mi trabajo paso situaciones desagradables. Todo esto tiene para mí un valor muy superior al de una puerta. Mi trabajo tiene mucho más VALOR.

Fijémonos en esta afirmación ya que tiene una importancia enorme para nuestra argumentación: para este cliente lo relevante no es el precio de la puerta (la cantidad de euros), sino el sacrificio que tendría que hacer en días de trabajo para comprar la misma. Es decir, toma una decisión en función del grado de esfuerzo, de valor, y no de precio. Este cliente decide en función del VALOR de su trabajo y no de los euros que tiene que pagar por dicha puerta. Este señor sí está interesado en este bien, pero a un precio inferior. Tal vez un precio por un valor de 15 días, ó de 10 ó de 3, pero no está dispuesto a pagar un precio por un VALOR de más de 30 días de su trabajo.

Pues bien, regresando al mercado inmobiliario en España, el cálculo del número de días de trabajo necesarios para la compra de una vivienda da un valor, que, traducido a nuestro ratio de esfuerzo está en la actualidad en torno a 7 años (o sea, un español con sueldo medio destina esos años de su sueldo íntegro para adquirir una vivienda también de tipo medio).
Según información publicada por el diario El Economista con fecha 14 de Febrero de 2010, ese ratio había llegado a 8 en 2007, bajando a 7,5 en 2008 y a 7 a finales de 2009. Aclarar también que este ratio de esfuerzo es una media a nivel nacional y que es muy variable en función de las provincias, poblaciones…, dado que tanto los sueldos medios como los precios de la vivienda también son muy variables.

Pues bien, ese mismo dato en EE.UU. es en la actualidad de 4 años.

Curiosamente y aunque a estas alturas del estallido de la burbuja inmobiliaria nos parezca increíble, ese dato, 4 años de sueldo completo, era justo el tiempo que un español medio estaba dispuesto a ofrecer por la compra de su vivienda hasta finales de los años noventa. Es decir, el “ratio de esfuerzo” era de 4 años. Ése es el valor que un español medio daba a la vivienda. Otra vez más, rogamos no confundir los conceptos valor y precio.

¿Qué ha ocurrido desde entonces para que los españoles valoremos más la vivienda en propiedad? O lo que es lo mismo y mucho más importante que lo anterior, ¿qué ha ocurrido desde entonces para que valoremos en menor cuantía el producto de nuestro trabajo?

Si ponemos en relación estas cuestiones al ejemplo del alquiler del chalet de Cristiano Ronaldo desarrollado en uno de los apartados anteriores, obtendremos la respuesta correcta: El consumidor español ha incorporado al precio del bien vivienda una enorme proporción de “valor riqueza o especulativo” en detrimento del “valor de uso”, mayoritario hasta finales de la década de los 90.

Pero, ¿por qué ha ocurrido esto? ¿Qué ha pasado para que un humilde taxista pida un crédito de 20 ó 30.000 euros para dar la entrada de un piso que no piensa comprar, sino que lo que pretende es traspasar ese derecho de compra a un segundo comprador a un precio superior, a veces con diferencias de muchos miles de euros? ¿Qué ha pasado por su mente para pensar que puede tener una rentabilidad del 100, 200% de su pequeña inversión de 20 ó 30.000 euros en un año o año y medio?

La respuesta a este cambio de mentalidad la podemos resumir en los siguientes factores principales (sin ánimo de ser exhaustivos):

1. Las subidas anuales de precios de la vivienda en España durante los años 1998 a 2007 fueron siempre de dos dígitos, por lo que un piso de, digamos, 200.000 euros en sólo un año podía tener un precio de mercado del 250.000 euros. Hay un gran interés de estos pequeños (o grandes) especuladores para obtener dinero fácil y con un riesgo supuestamente reducido.
2. La creencia absurda de que existe un mercado donde los precios siempre suben. Fueron comunes las frases: “yo nunca he visto que la vivienda baje de precio”, “vivir de alquiler es tirar el dinero”, “te compras un piso y en pocos años lo vendes y te compras un chalet”, “si te hace falta dinero, rehipotecas tu vivienda que siempre subirá de precio”, etc. Pronunciadas incluso por ilustres y supuestos expertos en la materia.
3. La permisividad de las empresas constructoras con este tipo de operaciones especulativas. Les interesaba que sus viviendas estuvieran reservadas incluso antes de terminar el edificio.
4. La estrategia de la banca a la hora de ofrecer créditos con una valoración de riesgos muy laxa, cuando no claramente defraudatoria. La competencia del mercado, la presión sobre los resultados de los directores de oficinas bancarias y equipos comerciales, hacen que no se mire estos “detalles”, sino que se vean los resultados de final de año.
5. La “presión” ejercida por la banca hacia las empresas tasadoras. Fundamental para que se pudieran otorgar los créditos.
6. La permisividad del Banco de España y de las autoridades hacia este mercado, claramente hinchado. El interés de los políticos en reducir la tasa de paro, que los resultados de crecimiento económico fueran la envidia de las principales potencias europeas y que las arcas públicas estuvieran a rebosar,… entre otros, tienen la culpa de esta actitud. Ahora nos encontramos con un importante déficit oúblico estructural, ya que una buena parte de los ingresos que los ayuntamientos y Comunidades pensaban definitivos, resulta que eran circunstanciales en relación a la construcción de viviendas que, obviamente, no pueden seguir en expansión hasta el infinito.

En resumen, un cambio de mentalidad de una economía de tipo productivo (sea industrial, servicios, agrícola,…) hacia una economía de tipo monetarista, claramente especulativa, del dinero supuestamente fácil. De una mentalidad más honesta hacia una mentalidad de dudosa ética, del “todo vale si gano dinero”, del consumo sin sentido y sin respeto al medio ambiente. De pasar a pensar que la economía crecería indefinidamente y que nadie iba a perder sus puestos de trabajo.

No creo que haya nadie en la sociedad española que esté libre de algún tipo de culpa de toda esta situación.

CRITERIO DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde muchos ámbitos se ha hablado en numerosas ocasiones y desde hace mucho tiempo sobre el precio que debería tener la vivienda, y en el último año y medio aproximadamente, hasta dónde va a bajar su precio. Se hacen estimaciones, gráficos con la evolución del precio en distintas ciudades y regiones, comparativas con otros países, etc. y se espera que dichos análisis determinen cuál será el punto de inflexión de la evolución del nivel de precios, es decir, cuál será el precio mínimo y cuándo se va a producir tal evento.

Lejos de aventurarnos a hacer estimaciones que se convertirían automáticamente en una más de las montañas de informes conteniendo estudios bienintencionados, nos vamos a limitar a afirmar que el nivel de precios de la vivienda dependerá de muchos factores, pero básicamente del nivel de importancia que el consumidor dé al “valor riqueza o especulativo”. Si ese valor se anulara, se convirtiera en cero, posiblemente el ratio de esfuerzo retornaría a valores próximos a 4, como ocurría a finales de los 90.

Para aquellos lectores que se sorprendan de la afirmación anterior, debemos hacerles las siguientes preguntas: ¿Qué nivel de “valor riqueza” da un propietario de una vivienda si ve que el precio baja cada día y que no sabe hasta dónde va a llegar? Más aún, ¿qué “valor riqueza” da un nuevo comprador cuando adquiere su primera vivienda en un mercado bajista como el actual?
Y finalmente, vamos a suponer, como hace tantísimas veces la teoría microeconómica con multitud de problemas a analizar, que el precio de la vivienda se estanque de forma indefinida: ¿Qué “valor riqueza” tendría una vivienda? Respuesta: cero. Por tanto, el precio de la vivienda se ajustaría exactamente al “valor de uso”, puesto que el “valor riqueza” sería cero.

Dicho de otra forma: El “valor riqueza” de los bienes (en este caso la vivienda) se incrementa ante las expectativas de crecimiento de su precio. Es un fenómeno que se retroalimenta generando una descomunal, incontrolable y peligrosísima burbuja especulativa, cuyo resultado, por desgracia, conocemos de sobra.

Debemos deducir que a medida que el precio de la vivienda siga bajando y a medida que las expectativas de conseguir unas interesantes plusvalías por la venta de los inmuebles se vean mermadas por las circunstancias de la crisis económica, las cuales se pueden alargar mucho en el tiempo, irá reduciéndose el componente de “valor riqueza” del bien vivienda, y por tanto, trasladando esta reducción de valor a su nivel de precios. Se demuestra también que es un fenómeno que se retroalimenta: la vivienda baja de precio porque la inmensa mayoría de las personas piensa que seguirá bajando.

CONCLUSIONES

Se puede constatar repetidamente que toda crisis económica elimina del mercado a una buena parte de todo lo indeseado, de todo lo no fundamental, empresas y productos no competitivos, aleja del mercado de trabajo a todas aquellas personas peor cualificadas o menos adaptadas a sus requerimientos,… y que supone, por contra, una oportunidad para nuevos productos, nuevas cualificaciones, nuevas ideas. Lo obsoleto deja paso a lo eficaz. Efectivamente, “el mercado se regula”, no cabe duda, pero en la mayoría de las ocasiones con el sufrimiento de muchas personas.

Retornando al mercado inmobiliario, si empezamos a valorar las cosas en su justa medida, eliminando un “valor riqueza” a algo cuyo precio posiblemente tienda a estancarse, debemos entender que para la mayoría de las personas 4 años de sueldo íntegro puede ser un valor justo para la adquisición de su vivienda, según el servicio que les ofrece disponer de dicha propiedad. Si esto fuera así, entonces el cálculo del precio de la vivienda es muy fácil: la vivienda ajustará sus precios hasta ese nivel de esfuerzo por parte del comprador.

Dicho ratio de esfuerzo, 4 años de sueldo íntegro, puede ser justo o no y para unas personas puede ser excesivo y para otras no. Todos conocemos personas que viven exclusivamente para su casa, como conocemos a otras que viven exclusivamente para su barco o para su Harley-Davidson. Depende de la valoración que cada persona dé a la posesión de un determinado bien y la satisfacción que le proporciona. Todos ellos, valores puramente subjetivos.

¿Qué ocurrirá realmente en la práctica con el precio de la vivienda en España? Lejos de aventurarnos a realizar un informe más de estimación a futuro, debemos ser honestos y pensar que es muy difícil de saber, entre otras cosas porque tenemos un desempleo superior al 20% (algunas regiones ya superan el 27%), y seguirá subiendo según todos los analistas e instituciones, entre ellas el propio Gobierno.

Analizando esta situación en un plazo de tiempo más largo, vamos a suponer que el desempleo disminuya (es lo que todos deseamos y sería una conclusión lógica de los esfuerzos que supuestamente realizan las instituciones políticas). Entonces podrían ocurrir dos cosas:

1. Que pensemos nuevamente que la vivienda va a subir, por lo que entraremos en el mismo círculo vicioso de hace una década: valorando la vivienda en propiedad muy por encima de su valor de uso, pagando nuevamente un precio excesivo ya que el “valor riqueza” se va instalando y creciendo en importancia. Nuevamente el valor especulativo se incorpora al precio de la vivienda, y viviríamos una nueva etapa especulativa que sólo hace hinchar una burbuja que explotaría de nuevo, demostrando que somos el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Todas las burbujas explotan.
2. Que incorporemos en nuestra mente la diferencia entre “valor de uso” y el “valor riqueza o especulativo”, que distingamos claramente lo que es una cosa y otra, que separemos el “valor riqueza” del precio de los bienes de primera necesidad y dejemos la parte especulativa para aquellos bienes que no son necesarios y cuya variación de precio al alza o a la baja no afecta a nadie, ni distorsiona nuestra economía ni nuestro bienestar.

La cuestión, a nadie se le puede escapa, es la siguiente: ¿Volveremos a ser cuerdos y razonables y valoraremos exclusivamente la vivienda por su “valor de uso” y no por su “valor riqueza”? ¿Qué papel deben asumir las instituciones públicas, entre ellas el Gobierno y el Banco de España, para que regrese el bien vivienda a los parámetros de valoración por su “valor de uso” y no bien con “valor riqueza” (bien especulativo)?

Para todos los escépticos con nuestras propuestas, para todos aquellos que piensan que no podemos aprender de nuestros errores, les invitamos a pensar en una cuestión básica y elemental: si la vivienda hubiera sido valorada por su “valor de uso”, sin incorporar ningún “valor riqueza”, no estaríamos padeciendo esta crisis. Es una razón de peso para que las autoridades económicas tomen medidas en la línea apuntada.

Nuestra intención, lejos de hacer una valoración del nivel de precios de la vivienda o de su evolución, está en incorporar al debate económico sobre el sector inmobiliario, la variable “valor de uso” como determinante del nivel de precios.

 

Escrito por Manuel Caraballo Callero
Economista de Izadi AG
Twitter @izadiag

 

Comments
15 Responses to “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”
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    Los bancos solo deberian dar credito para vivienda a un plazo de 10 años por ley de esta forma se adaptaria los prestamos a los salarios.Cuando los plazos son a 30 /40 años los primeros años se pagan casi solo intereses esto deberia regularse,pero no se enrriquecerian tanto los bancos ni los propietarios etc..la economia creceria a ritmos normales sin tantos altibajos.es mi modesta opinión.

    • Estimada Carme: Estoy de acuerdo en sus comentarios.

      Sobre el año 2002, después de llevar un cierto tiempo tratando con clientes dentro del sector inmobiliario, me di cuenta que realmente lo que analiza el comprador de una vivienda no es lo que le cuesta, ni siquiera lo que representa su precio en términos de años de trabajo, sino la cuota mensual que debe pagar en relación a sus ingresos.

      Se trata de un análisis suicida, ya que esa cantidad se puede adaptar a sus posibilidades simplemente con alargar los plazos de amortización del crédito hipotecario, tal como usted indica en su comentario.

      Pienso que el problema de analizar la compra en función de los pagos mensuales viene derivado posiblemente del “asesoramiento” que el cliente recibe de su propio banco y de la inmobiliaria-promotora que le vende la vivienda. Se trata de un asesoramiento interesado.

      También creo que una parte del problema viene derivado de que el cliente no conoce la forma de valorar la vivienda, que desde mi punto de vista, es el número de años de sueldo íntegro para pagar una vivienda. Es mucho más fácil medir ese esfuerzo en el porcentaje de renta mensual, por ejemplo un 20, un 25, un 33% de la renta mensual, que no 4, 6, 8 años de trabajo en exclusiva para disponer de mi casa.

      Aproximadamente sobre el 2002, como le decía, me di cuenta de ese problema y veía como los plazos de amortización de los créditos pasaban de 15, a 20, a 30, a 35, … hasta 50 años llegaron algunos bancos. El problema del coste escandaloso de la vivienda se disimulaba muy bien ampliando los plazos de amortización hasta niveles ridículos.

      Por supuesto, nadie le decía al cliente que si los plazos se alargaban tanto en el tiempo, pagaba por su casa más del doble, tal vez el triple, del precio al que inicialmente la compró. Y la compró, sin duda, a precio de burbuja. ¡Encima!

  3. Idoia dice:

    Enhorabuena por el articulo, aunque echo de menos en el analisis el efecto del gravamen del 10% de gastos fijos (impuestos, registros, notarios…) que se suma en este pais; para rentabilizar la compra era necesario hacer crecer el precio de venta en ese 10% mas gastos financieros mas el beneficio deseado. Me parece un factor fundamental para explicar tasas de revalorizacion anuales de hasta el 20% Durante Los años de burbuja.

  4. Jose dice:

    “En resumen, un cambio de mentalidad de una economía de tipo productivo (sea industrial, servicios, agrícola,…) hacia una economía de tipo monetarista, claramente especulativa, del dinero supuestamente fácil. De una mentalidad más honesta hacia una mentalidad de dudosa ética, del “todo vale si gano dinero”, del consumo sin sentido y sin respeto al medio ambiente. De pasar a pensar que la economía crecería indefinidamente y que nadie iba a perder sus puestos de trabajo.”

    Desgraciadamente en la grandes y medianas empresas y entidades públicas sucede algo similar. Ha habido una conversión de mentalidad productiva a “gestionista abstracta” (sin conocimiento de lo gestionado).

    En esta mentalidad “gestionista abstracta” el conocimiento capaz de producir el bien a ofrecer es totalmente menospreciado y mal recomppensado; siendo el de “gestionador abstracto” muy valorado y mucho mejor recompensado. Evidentemente, mucha gente (un servidor mismo) ha derivado su trayectoria profesional a lo mejor recompensado.

    Pero procuro mantener mi “conocimiento productivo” porque aparentemente* ha funcionado mientras abundaba el dinero fácil, pero no creo que sea mantenible.

    *Aparentemente porque las cuentas se maquillaban y con diferentes artimañas el problemas se posponía.

  5. José Antonio dice:

    Buenos días Manuel:

    Me parece muy interesante tu artículo. No soy economista, soy ingeniero y desempeño el puesto de “comprador” en una importante multinacional. Te daré mi enfoque desde el punto de vista de compras.
    Intentaré explicarme en términos lo más “económicos” posibles, je je. Disculpad mi incultura con la jerga economista:

    Creo que a la hora de valorar el precio de la vivienda yo también tendría en cuenta otro factor, que es su “precio de coste”. Es dedir, el coste de los factores (trabajo, tierra, capital): materiales, mano de obra, terrenos, etc… para ver el precio real de una vivienda descontando la especulación y la plusvalía de la inversión por parte del constructor o de la inmobiliaria.

    De esta manera también tendríamos un precio objetivo del valor real “material” de la vivienda para comparar con la “valoración de la vivienda en función del ratio de esfuerzo” que definís en la web. Dentro de este precio entra el valor del terreno, a todas luces especulativo en nuestro país. Visto esto, tendríamos un precio más o menos objetivo, a parte del que estemos dispuesto a pagar.

    Como me interesa el tema, he estado indagando el presupuestos por metro cuadrado de construcción de una vivienda, y descontando el precio del terreno, biene a ser una media de 1.000€ /m2, dependiendo de los materiales. Así pues, una vivienda media de 80 m2 tendría un precio de construcción de 80.000€. A esto habría que sumarle el precio del terreno. Supongamos que es un precio no especulativo y no céntrico en una ciudad: 20.000 €. El precio de la vivienda media sería a coste de los factores actual de 100.000 €. Si el salario medio de un español es de 21.000 € como se dice en el artículo. Tendríamos un ratio de esfuerzo de aproximadamente 5 años. No lo sé, es posible que el ratio se reduzca a 4 si en los presupuestos de la construcción de vivienda (salarios, materiales, etc.) haya todavía un factor especulativo (nótese que en el boom un albañil ganaba más que un ingeniero).

    De todas formas he leído algo sobre el tema, ya que me interesa bastante, y entre las opiniones de “expertos” que he recabado, lo razonable es que este ratio de esfuerzo en todos los países desarrollados se sitúe en torno a 4 – 6 años de salario neto.

    Espero que os haya gustado mis comentarios. Espero los vuestros.

    Un saludo.

  6. cesar dice:

    Enhorabuena por el artículo, Manuel,

    destacaría muchas de las frases, pero me quedo con esto:
    “4 años de sueldo íntegro puede ser un valor justo para la adquisición de su vivienda”
    Si se recomienda no dedicar más de 1/3 del sueldo a pagar la vivienda, nos sale que en 12 años deberíamos poder pagar la vivienda.
    Y las hipotecas que se piden actualmente son a 30, 35 y 40 años.
    Algo no encaja.

    saludos,

    César Villasante
    inmoblog.com

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