Vivienda, el ajuste interminable
Comentaba en un artículo que publiqué hace un tiempo que el número de años que un español medio debe destinar a la compra de una vivienda también de tipo medio había pasado de unos 3,6 años a casi 8 en el pico de la burbuja inmobiliaria. Con la crisis, cabía esperar que los precios se adecuaran a un nivel “normal” al desaparecer su componente especulativo, y calculaba que regresaría a los niveles previos a la crisis. Al fin y al cabo, ese número de años 3,6 es justo lo que un alemán debe pagar por su vivienda en términos medios en todos estos años. Ese ratio ha permanecido a ese nivel en los últimos 15-20 años.
¿Una banca sin liquidez?
Que la banca no pueda acceder a los mercados de capitales a costes reducidos no quiere decir que no lo puedan hacer en otros mercados con costes más elevados (lo que comúnmente se conoce como “guerra de pasivo”), pero una “materia prima” más cara conlleva un producto final más caro también.
En cualquiera de los dos casos, al mercado inmobiliario se le incorporan nuevas dificultades.
La correcta valoración del precio de la vivienda
Recientemente el semanario británico The Economist publicaba un estudio en el que indicaba que la vivienda en España está sobrevalorada en un 50%. Yo pienso que el sistema de valoración de la vivienda para la inmensa mayoría de los compradores debe ser el ratio de esfuerzo porque es lo que va a medir el tiempo necesario de trabajo para adquirir un bien concreto.
El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria
El presente artículo tiene como objetivo principal introducir una variable que los economistas hemos olvidado a la hora de hacer la valoración de las cosas. Esa variable no es otra que el grado de esfuerzo que una persona está dispuesta a asumir por la adquisición de cualquier bien o servicio. Para ello utilizaremos el concepto simple de “ratio de esfuerzo”.
